Guide · mis à jour le 19 octobre 2026
Passoire thermique : définition, calendrier 2025-2034 et que faire si l'on vend
Une passoire thermique, c'est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. L'étiquette ne dit pas seulement combien coûte le chauffage : elle décide du droit de louer, oblige à un audit avant de vendre et pèse sur le prix. Le point au 19 octobre 2026.
Ce qu'est une passoire thermique
Le DPE classe les logements de A à G selon deux critères : l'énergie consommée (en kWh d'énergie primaire par m² et par an) et les gaz à effet de serre émis (en kg de CO2 par m² et par an). C'est le plus mauvais des deux qui donne la classe. Un logement est classé F au-delà de 330 kWh ou de 70 kg de CO2, et G au-delà de 420 kWh ou de 100 kg de CO2.
Les passoires sont donc les logements F et G. Pour les petites surfaces (moins de 40 m²), les seuils sont relevés depuis juillet 2024, car le calcul pénalisait les studios.
Le calendrier des interdictions de louer
La loi Climat et résilience a fait de la performance énergétique un critère de logement décent. Un logement qui n'atteint pas le niveau requis ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Le locataire en place n'est pas expulsé, mais il peut exiger la mise aux normes.
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail ni entre deux locataires.
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements G ne peuvent plus être loués
- 1er janvier 2028 : les logements F à leur tour
- 1er janvier 2034 : les logements E
- Outre-mer : G en 2028, F en 2031
Ce qui change avec le nouveau calcul du DPE
Le DPE convertit l'électricité consommée en énergie primaire avec un coefficient. Il est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 : selon le gouvernement, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sont ainsi sortis des classes F et G. Il passera à 1,7 le 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026), ce qui fera encore gagner une classe à certains logements électriques, deux dans de rares cas pour les petites surfaces. Aucune étiquette ne se dégrade.
Inutile de refaire votre DPE : il reste valable dix ans. Si votre logement est chauffé à l'électricité, vous pouvez obtenir gratuitement une étiquette actualisée sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Les logements chauffés au fioul ou au gaz ne sont pas concernés.
Le projet de loi qui pourrait assouplir la location
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement » permettrait de continuer à louer, ou de remettre en location, un logement F ou G si le propriétaire a signé un contrat de travaux de rénovation avant le 1er janvier 2030, avec un délai de réalisation de trois ans (cinq ans en copropriété).
Ce texte n'est pas encore une loi : le Sénat l'a adopté le 8 juillet 2026, la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 22 septembre, et son examen en séance est attendu à l'automne. Le texte peut encore changer. D'ici sa promulgation, le calendrier ci-dessus s'applique tel quel. Nous mettrons ce guide à jour à son adoption.
Vendre une passoire thermique
Rien n'interdit de vendre un logement F ou G, et un propriétaire qui l'habite n'a aucune obligation de travaux. Deux obligations s'ajoutent en revanche à la vente.
D'abord, l'audit énergétique : obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire classé F ou G depuis avril 2023, et classé E depuis janvier 2025 (D à partir de 2034). Réalisé par un professionnel qualifié, pour 500 à 1 000 € environ, il propose des scénarios de travaux chiffrés, par étapes, avec la classe atteinte à chacune. Il doit être remis à l'acheteur dès la première visite. Les appartements en copropriété n'en ont pas besoin : le DPE suffit.
Ensuite, l'annonce : la classe énergie et la classe climat doivent y figurer, avec une estimation des dépenses annuelles d'énergie, et pour un logement F ou G la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».
Combien vaut une passoire, et que faire
Les études annuelles des Notaires de France mesurent une décote nette : à caractéristiques égales, une maison F ou G se vend couramment 10 à 15 % moins cher qu'une maison classée D, davantage dans les régions où les prix sont bas. Les acheteurs déduisent le coût des travaux, souvent avec une marge de sécurité.
Trois options. Faire les travaux qui rapportent le plus avant de vendre : isolation des combles, remplacement d'une vieille chaudière fioul ou de convecteurs anciens, puis isolation des murs. Vendre en l'état avec des devis précis, pour que l'acheteur ne surestime pas la facture. Ou baisser le prix en assumant la décote. Dans tous les cas, commencez par vérifier l'étiquette avec le nouveau calcul : un logement électrique classé F en 2024 peut déjà être E.
Pour les travaux, les aides MaPrimeRénov' passent par un conseiller France Rénov' (gratuit) et par des artisans labellisés RGE.